引入套期保值 稳定土地供求关系

发布日期:2022-04-23 16:10   来源:未知   阅读:

  落实疫情防控不力!江西一地最新通报,这一次地市热涨,7月我们看到的是增加土地供应,来平抑房价。土地的集中放量渐变成“土地促销旺季”,这倒是和楼市疯涨时期开发商加大推盘力度有着异曲同工之妙。京沪等地增加土地供给能平抑房价几乎是多方共识,但明确出让时间更需计划性。另一个问题是,基于“总量有限、资源稀缺”等土地自身属性,加大供应的同时应有效防止因供需关系变化产生的从地王走向贱卖的另一个极端,地市价格波动过快会直接导致楼市的起伏,平衡土地交易的价格,是未来房地产市场可持续发展的重要基础。

  5月21日的广渠门外10号地,楼面价超过了每平方米15000元。6月30日的广渠路15号地则成为北京楼面价、总价双料地王。此后,五环外的大兴、通州均出现楼面价达每平方米7000元的地王。这些地王的出现,无疑将在未来2至3年后推高北京房价。

  据北京市国土资源局相关人士分析,地王频现的主要原因在于:近三年来,北京市一直坚持偏紧的土地供应政策,有效开发的土地并不充足;而另一方面,旺盛的市场需求吸引了全国地产商竞相进入。2008年大部分开发商对房地产市场的走势不明朗,将主要精力放在了“消化库存”方面,以至出现了“不敢拿地”的现象,2008年挂牌入市的多宗土地流拍。而今年,开发商将“面包”卖完之后,势必要购买适量的面粉补充,以保障其可持续发展。同时,今年宽松的货币政策又使得不少地产商、尤其是具有央企背景的地产商手持大量货币资金,导致几十亿拿地的现象屡见不鲜。

  地王也好,房价也罢,“价格”都是核心词。增加供给以平抑房价的做法已经成为北京、上海等大城市政府的共识。

  北京市国土资源局研究室主任靳京在7月13日召开的“土地市场形势分析专家座谈会”上说,“下半年北京将供应土地1000公顷,同时投入1000亿元用于土地储备”。

  上海嘉定区政府土地招商负责人近期向在沪多家房地产龙头企业介绍,作为下半年上海土地出让的重点区域最快开奖现场报码嘉定拟推出800亩至1000亩的土地供给。

  “价格战”的产生究其原因在于,同一时间段内,市场的供需双方赤裸裸的正面交锋。

  “价格战”最大的受益者是土地的出让方。但土地供货方也绝非常胜将军。纵观2008年的土地交易情况,土地方也曾饱受了开发商的无情打击。很多土地经过几轮谈判后,由140万/亩贬值到120万/亩,甚至都出现了100万/亩竟无人问津的地步。即使现在,也有大量的闲置土地。土地本是稀缺资源,但在特定的市场环境下,也不得不“贱卖”。

  思源置地顾问认为,这就是“土地共振”现象给市场交易中的供求双方带来的伤害。土地交易共振现象的出现源于参与者对市场供给、需求和预期的同向判断。在市场经济发展到一定阶段时,一方独占或者说一方暴利的时代应该引入一种新的价格机制,这个机制可以平衡交易过程中的各方利益,与和谐社会倡导的共同发展“共赢”是相一致的。

  思源置地顾问坚信:适时引入“土地价格平衡机制套期保值”在土地交易“价格战”中可以有效地规避共振风险。

  如何避免交易双方中的任何一方损失惨重,可以探求在土地交易中引入期货交易中经常提及的“套期保值”。在现有的期货市场中,套期保值是指把期货市场当作转移价格风险的场所,利用期货合约作为将来在现货市场上买卖商品的临时替代物,对其现在买进准备以后售出商品或对将来需要买进商品的价格进行保险的交易活动。

  “土地”虽然还未作为一种商品进入到我国现有的商品期货交易中,但我们可以借鉴“套期保值”在商品期货交易中规避风险的经验,以运用到未来的土地市场交易中。特别是提取套期保值的核心特征,即在现货市场和期货市场对同一种类的商品同时进行数量相等但方向相反的买卖活动,即在买进或卖出实货的同时,在期货市场上卖出或买进同等数量的期货,经过一段时间,当价格变动使现货买卖上出现的盈亏时,可由期货交易上的亏盈得到抵消或弥补,从而在“现”与“期”之间、近期和远期之间建立一种对冲机制,以使价格风险降低到最低限度。

  思源置地认为,合理的引入“套期保值”的概念,可以有效地遏制现在开发商囤地、捂盘等扰乱市场交易活动的行为,保持地方财政收入的稳定。

  思源置地顾问提出在土地交易中引入套期保值的概念,其具体操作方式设想如下:

  土地方与开发投资企业达成针对某个片区(该片区中包含已整理并可上市交易的土地和未整理不具备上市条件的土地)的合作意向,同时签署土地开发意向合约。在合约中可约定:未来一段时间内,投资商承诺以约定的条件摘取整理完成的土地进行二级开发,而土地交易价格以约定价格作为基准,双方可约定上下浮动空间。在浮动空间之外,双方可分别购买一定百分比的“对冲产品”进行分期保值。期限可分为三期:开发投资企业从市场上拿地价格时期、项目可动工时期和项目开盘销售时三个时期的土地市场情况。若土地交易价格变化超过了约定浮动区间,利益受损方可以使用意向合约中的“对冲产品”来规避土地价格波动的风险,从而确保土地方顺利卖地和开发投资企业“零风险”拿地。

  举例说明:土地方(甲)与开发投资企业(乙)针对某片区达成合作意向。该片区中包含5块土地:A、B、C、D、E。其中A地块已完成一级土地整理具备上市交易的条件,其余土地还未进行土地整理。

  从乙的角度来看,乙通过前期的市场可行性分析看中了该片区在未来5-10年的发展前景,且在同一地区的多地块开发不仅可以实现乙在几年内的持续经营,还可以实现利润最大化。但就市场中存在的不确定因素而言,特别是房地产市场的地价因素,乙需要通过一个灵活的价格机制来保证自身的利益不受损失。

  从甲的角度来看,大量的土地集中在手里,需要制定有效的土地整理开发节奏,而方案的制定和实施若完全依靠当时市场的供需情况则风险很大,非常容易被市场左右。因此,以客户有效需求为导向制定相关的土地开发计划是非常有必要的。土地预期交易过程中,对于土地的价格甲有时候很难做到把控。同样需要一个灵活的价格机制保证自身利益。[1]

  关键词:土地 套期保值 土地交易 土地市场 土地价格 引入套期保值 稳定土

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